碧桂园的困境

近几个月，很多人问碧桂园区域是否会调整的问题。

其实这个问题不难，企业面对“攻守之势”变化的优先措施之一，就是做组织架构调整。

两年前，碧桂园开始转攻为守，区域不断合并，项目和条线人员也在根据形势做调整，一直持续至今。

NO. 1｜壹

无论是碧桂园在组织架构上有什么变化，哪怕是领头人出现变动，都是企业基于自身需求，做出的一种相对应的调整。

这种调整不一定是坏事，当然，也不都是好事。只能说是企业面对问题，想解决问题的一种自发性本能反应。

鉴于关注这个问题的地产从业者很多，站在我个人对碧桂园了解的角度上，聊当下的碧桂园所面临的10个问题，可以称之为碧桂园的挑战，但我个人更愿意称之为碧桂园的困境。

不一定全面，仅供参考：

第一点，是碧桂园的销售回款问题。确切地说，是未来的销售回款问题，当下有所影响，但更大的影响和问题，在未来。

作为“三四线（及以下）城市之王”，在2015-2020年，得益于棚改货币化，碧桂园从三四线城市及以下城市获益极大，规模登顶百强房企。

但往往“成于斯，败于斯”，重仓三四线及以下城市，在过去一年及当下、未来很长一段时间，会面临销售去化难、回暖慢的问题。这点在过去一年及当下，已经异常突出。

别说碧桂园在一二线城市的占比高这类的话，但凡有几年从业经验的，都知道碧桂园在一二线城市的项目，以近郊和远郊为主。

当下一二线城市楼市有所回暖，但三四线仍持续冰冻，碧桂园的销售去化困难度和压力，会越来越大。

销售去化难，存货攀升，会积压和沉淀大量的资金，即周转率下降，会吞噬企业和项目的利润。

如此一来，销售回款将持续走低。而企业要活得好、活下去，自身的造血功能必不可少，销售回款就是企业自身的造血功能。

第二点，碧桂园的融资问题。企业除了销售回款这个自身造血功能，另一大资金来源，是融资。

当下的融资大环境虽然有所改善，但民营房企依然困难重重，融资体量相比2019-2021年大幅度减少，是事实。且民营房企在融资上，和国央企差距很大。

虽然政策层面大力支持，但想要填补、改善和恢复这个缺口，仍需要很长的时间。

换个角度想想，如果融资恢复得理想，还会出那么多刺激和支持政策？

融资问题并不是碧桂园一家的问题，是整个行业的问题。

碧桂园作为地产行业龙头民营房企，虽然享受到了政策的红利，但融资体量萎缩的影响依然很大，对资金的需求也愈大。

这点从几次配股融资和大股东输血就可以看出。

NO. 2｜贰

第三点，碧桂园的打法问题。

众所周知，碧桂园过去倚仗高周转等三高法宝，配合跟投等激励政策，在市场火热时，跑马圈地，行业登顶，成为众多房企模仿的对象。

但如今的市场下，不仅赖以成名的高周转法宝玩不转，连跟投都投不动，变成了强制跟投。人海战术也已被分销渠道等替代。

如果说，之前的大环境好，是势；那“三高”法宝，就是法；跟投这类针对人心理和欲望的举措，就是术。所谓“术、法、势”。

如今，势已变，对应的法，自然也要做出调整，“三高”玩不转了，新的打法，又尚未成熟。跟投这“术”，从自愿变成了强制，从受欢迎变成了受抵制，自然也就变了味。

第四点，杨国强个人对碧桂园的影响力问题。

没有一个人能比得上杨国强对碧桂园的影响力。影响力太大，固然是有好处的，但弊端也很明显。

虽然开始去家族化，引入莫斌等职业经理人，但谁都知道，Boss杨对碧桂园的影响力，可以说是处于“绝对控制”，如身使臂，如臂使指。

这样的掌舵人，固然能使碧桂园在顺境的时候，一路狂奔，但也容易在犯错的道路上难以调头，一走到底。

大约在七八年前，杨惠妍在清华读EMBA，曾去参观同学王春风的项目，彼时咱也在场，期间聊起一些关于碧桂园投资的事宜，包括收并购和多元化。

高盛就曾建议碧桂园参与高科技产业；摩根大通也曾建议，碧桂园若要全球化，需要多元化布局；摩根士丹利更是建议碧桂园引入有国企央企背景的投资方，染红。

如果将这三大投行的建议放在当下来看，会显得无比正确。但彼时，杨惠妍推动波士顿咨询公司将整理出来的报告给杨国强时，Boss杨对碧桂园未来的看法，显然不一样，他正忙着打造他的划时代标杆项目：

新加坡旁·碧桂园森林城市。

这个项目现在怎样，已经不需要过多笔墨。凉了，连西北风都喝不上，因为赤道少有西北风。

此外，Boss杨亲自操刀力推的大平层，也因销售去化艰难，成为天量库存的一部分。

第五点，碧桂园的产品问题。

上一波棚改货币化，碧桂园的产品以三四线城市和刚改为主，去化速度快；当下，三四线及以下城市，市场上刚需已经消化得差不多，改善客户选择性变多，投资则往核心城市选。

而碧桂园的产品，不以改善型著称，且在一二线城市项目少，产品和品牌没有优势。

在小城市，碧桂园可以靠着碧桂园物业服务，给业主带来“给你五星级的家”的体验。但在大城市，碧桂园物业的服务，没什么优势，甚至可以说是劣势。

产品跟市场需求脱节，会造成存货（库存）上升。截至2022年第三季度，碧桂园的存货，有9078亿元。

NO. 3｜叁

第六点，碧桂园的多元化问题。

目前碧桂园的多元化，主要围绕地产板块展开。无论是碧桂园物业、机器人，还是凤凰优选等。只有教育等少数板块，走出了这个圈。

以机器人为例，其目前未能获得理想成效:

早期，像机器人这类项目，可以做引子，介入科技小镇等项目，彼时的产业，是为圈地做服务的。

但当下，圈地已经不是最主要的，最主要的，反而变成了融资。

也就是说，从圈地为主，变成以融资为主。大环境下，没有拿得出手的产品和标杆案例，难以得到市场青睐，从而获得融资。

另一方面，圈地的库存在市场不好时，未能及时去化，又积累了天量库存和大量资金。此消彼长，压力陡增。

第七点，碧桂园的全产业链。

这个其实和多元化很像。碧桂园做全产业链，最本质的本意，还是降低整体成本，提升整体利润。

市场好的时候，固然整体受益，每个环节上都能节省成本和盈利。但在市场下行期，地产业务受到的影响很大，需求萎缩，而人员成本等硬成本在那摆着，整体反而压力更大。

因为风控原因，风险隔离和阻断，不能将资金轻易输入地产板块，容易被一并带崩。只能硬撑着。

第八点，碧桂园的基尼系数、人员融合与“优化”等带来的负面影响。

首先是碧桂园的基尼系数太大，这点行业都知道。区域总等高管收入以千万、亿元为单位，但基层收入以千元为单位，数十倍、百倍的差距。市场差的时候，不利于团结共渡难关。

其次是碧桂园内，去家族化，引入职业经理人等带来的一些融合问题。早期跟着Boss杨一起打拼的人多，杨的兄弟姐妹也多，后来又引入了中建系的莫斌。

所以很长一段时间内，地产从业者经常能听到关于在碧桂园内，有关系影响升迁、派系斗争等事。

再者，过去两年，碧桂园多次进行组织架构和区域调整，每次调整，都意味着有一波裁员潮，当然，碧桂园称之为“优化”。

调整幅度大的时候，就会有“珠三角上空，飘满了碧桂园人的简历”这类现象。

之前高周转被社会调侃“给你一个五星期的家”，叠加裁员这类从业者备受关注的话题，进一步造成口碑恶化，恶性循环。

这三点，大部分企业都无法避免，但作为龙头房企，任何问题都更容易被放大。这类事多了，或者说的人多了，对碧桂园的负面影响也在加剧。

第九点，碧桂园面临的竞争和挑战问题。

恒大、融创、世茂等民营企业的境况，让市场和消费者对多数民营企业的信心不足。

于是，在趋利避害的本能心理作用下，在选择时，转向保利、中海、建发等央企国企，以及万科等混改型“成功染红”的国企。

融资等亦是如此。

这点，对碧桂园的影响，或许将一直持续至大环境好转，谁也不知道要多久。

当然，这是行业整体普遍的问题和现象，不仅仅是碧桂园一家民营房企要面临的挑战。

第十点，大环境下染红困难。

当下，碧桂园在面对的重重困难和挑战上，几乎没有行之有效的可借鉴对象，行业罕有成功案例，只能自己摸索。

要改善以上这些问题，最佳方式是成功染红，但要引入有国企央企背景的战投和资方，以碧桂园的体量和当下的环境，难度非常大。

繁华退潮，时间缓缓收拢伞骨。那些可借鉴的未来，风雪漫漫。

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